Comprendre le cadastre : parcelles, servitudes et mitoyennetés

Le cadastre français est géré conjointement par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) et l'Institut national de l'information géographique et forestière (IGN). Il identifie chaque parcelle de terrain par des références uniques.

Ces références se composent de :

• Une section cadastrale (deux lettres, ex : AB)
• Un numéro de parcelle (quatre chiffres, ex : 0247)

Ces identifiants sont indispensables pour toute transaction, déclaration de travaux ou calcul de la taxe foncière.

Le cadastre est consultable gratuitement par tous via le site officiel cadastre.data.gouv.fr. Vous pouvez rechercher une parcelle par adresse ou par coordonnées géographiques.

Vous obtenez :

• La visualisation cartographique de la parcelle
• Les références (section, numéro)
• La contenance (superficie en m²)
• Les propriétés bâties et non bâties associées

Hompass agrège cette information avec le DPE et les risques d'une adresse pour vous fournir un rapport complet en 30 secondes.

Une servitude est une charge imposée à un bien immobilier (le fonds servant) au profit d'un autre bien (le fonds dominant), quelle que soit l'identité des propriétaires respectifs.

Les servitudes les plus courantes :

• Servitude de passage : autorise le passage sur un terrain pour accéder à un autre (fonds enclavé).
• Servitude de vue : réglemente la distance des ouvertures d'une propriété par rapport à la limite d'une autre.
• Servitude de canalisation : autorise le passage de canalisations (eau, gaz, électricité) sur un terrain.
• Servitude d'écoulement des eaux : concerne l'écoulement naturel des eaux pluviales.

Les servitudes sont mentionnées dans l'acte d'achat et peuvent être vérifiées auprès du service de la publicité foncière.

La mitoyenneté concerne les murs, haies et fossés séparant deux propriétés. Un ouvrage mitoyen appartient en indivision aux deux propriétaires qui doivent contribuer conjointement à son entretien.

Règles principales :

• Le mur séparatif entre deux propriétés est présumé mitoyen sauf preuve contraire
• Chaque propriétaire peut faire adosser une construction au mur mitoyen
• Toute intervention lourde nécessite l'accord des deux propriétaires
• Un propriétaire peut demander l'acquisition forcée de la mitoyenneté

Les règles de mitoyenneté sont définies aux articles 653 et suivants du code civil.

Pour connaître les références cadastrales d'un bien que vous possédez ou que vous envisagez d'acheter :

• Consultez votre acte d'achat (référence cadastrale toujours mentionnée)
• Vérifiez votre avis de taxe foncière annuel
• Rendez-vous sur cadastre.data.gouv.fr et saisissez l'adresse

Attention : dans un immeuble en copropriété, la référence cadastrale identifie l'ensemble de l'immeuble et non le lot individuel du propriétaire. Le numéro de lot et les tantièmes doivent être recherchés dans le règlement de copropriété ou l'acte d'achat.

Le nouveau critère A1 de Hompass permet de renseigner les éléments opposables du titre de propriété : références cadastrales, surface, servitudes déclarées, mitoyennetés. Ces informations sont essentielles pour toute transaction future.

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